坪単価の計算方法 — ㎡単価との換算式・計算ツール・早見表

公開: 2026-07-04 ／ 更新: 2026-07-25（コトミラボ 編集）

不動産の価格水準を表す単位には「坪単価」と「㎡単価（平米単価）」の2つがあり、 広告・登記・公的統計で使われる単位がバラバラなため、比較の際は換算が必要です。 この記事では換算式と早見表に加えて、同じ物件でも面積の測り方で単価が変わる という見落としやすい問題までまとめます。

換算式 — 1坪は約3.31㎡

1坪は尺貫法の面積単位で、1辺1間（＝6尺）の正方形の面積です。 メートル法では1尺＝10/33mと定められているため、1間＝約1.818m、 1坪＝400/121㎡ ≒ 3.30578㎡と端数まで正確に決まっています。 畳でいうとおよそ2枚ぶんです。

• 坪単価 ＝ ㎡単価 × 3.3058
• ㎡単価 ＝ 坪単価 × 0.3025（＝ ÷3.3058）

「0.3025を掛けると㎡→坪の面積換算」（30坪 ≒ 99.2㎡の逆）という係数は 不動産実務でもそのまま使われています。暗算では「㎡単価を3.3倍すると坪単価」 「坪単価を3で割ると㎡単価より少し大きめの値」と覚えておくと桁の間違いに気づけます。

計算ツール — 坪単価⇄㎡単価・坪⇄㎡

数値を入れると正確な係数（1坪＝400/121㎡）でその場で換算します。

早見表

よくある疑問 — 3.3？3.30578？0.3025？単位はどれ？

「3.3」と「3.30578」はどちらで計算すべき？

正確な値は1坪＝400/121㎡＝約3.30578㎡です。「×3.3」は暗算用の 近似で、誤差は約0.2%（100万円につき2千円弱）なので相場観をつかむ用途なら十分ですが、 契約書・重要事項説明など正確さが必要な場面では3.30578（または400/121）を使います。 上の計算ツールは正確値で換算しています。

「0.3025」とは何の数字？

㎡→坪の換算係数です（1㎡＝121/400坪＝0.3025坪）。「㎡ × 0.3025 ＝ 坪」 「㎡単価 ＝ 坪単価 × 0.3025」のように使い、3.30578の逆数にあたります。 きりのよい小数になるため不動産実務ではこちらを掛ける流儀も広く使われています。

坪単価の「単位」は？

「円/坪」または「万円/坪」です。土地・中古住宅の相場では「万円/坪」、 オフィス賃料では「円/坪・月額」が慣例で、同じ「坪単価」でも 売買価格の単価か月額賃料の単価かで桁がまったく違う点に注意してください。

「グロス坪単価」とは？

主にオフィス賃貸で使う言葉で、共益費（管理費）を含めた月額を坪数で割った単価を グロス坪単価、共益費抜きをネット坪単価と呼びます。また面積についても、廊下等の 共用部を含む契約面積（グロス面積）か専有部分だけ（ネット面積）かで単価が変わります。 比較するときは「共益費込みか」「どの面積で割ったか」をそろえるのが基本です。

同じ部屋でも「面積」が2つある — 壁芯と内法

マンションの面積には測り方が2つあります。壁芯（へきしん）面積は 壁の中心線で囲んだ面積で、パンフレットや広告に使われます。 内法（うちのり）面積は壁の内側だけを測った面積で、登記簿に載るのは こちらです。同じ部屋でも内法は壁芯より数％小さくなるため、 広告の面積で割った単価と、登記面積で割った単価は一致しません。 住宅ローン控除など「登記面積50㎡以上」が要件になる制度では、広告上50㎡台前半の 物件が登記では50㎡を割ることがある、という形で実務にも影響します。 単価を比較するときは、どちらの面積で割った値かをそろえるのが基本です。

土地は「公簿」と「実測」でも差が出る

土地取引には登記簿上の面積で取引する公簿売買と、測量して 実際の面積で精算する実測売買があります。古い分譲地や農地由来の 土地では登記面積と実測面積がずれていること（いわゆる縄伸び・縄縮み）があり、 面積が動けば単価も動きます。単価の細かい差を比べる意味があるのは、 面積の根拠がそろっている場合だけです。

「注文住宅の坪単価」は別物

ハウスメーカーの広告に出てくる「坪単価○○万円」は、建築費を延床面積（坪）で 割ったもので、土地や中古物件の取引単価とはまったく別の指標です。 しかも本体価格に何を含めるか（外構・設備・諸経費・付帯工事）が会社ごとに違うため、 メーカー間の坪単価の単純比較も実はできません。土地・中古住宅の相場の坪単価と 混ぜないよう注意してください。

単価で相場を読むときの注意点

• 成約か売出かを確認する。当サイトの単価は国土交通省 不動産情報ライブラリの実際に成立した取引にもとづく中央値で、 ポータルサイトに並ぶ売出価格より低めに出やすい性質があります （詳しくは成約価格と募集価格の違い）。
• 平均より中央値。少数の高額取引で平均は簡単に引き上がります。 まんなかの値（中央値）のほうが「ふつうの取引」の水準に近い指標です。
• 単価は面積帯によっても変わる。一般に狭い土地・部屋ほど 総額が抑えられるぶん単価は高く出やすく、広い物件は単価が安く見えがちです。 当サイトの各市区町村ページでは単価とは別に面積帯別の成約総額も 載せているので、「自分が探す広さだと総額いくらか」で見るほうが実感に合います。
• 同じ市区町村でも駅距離・築年で大きく変わる。市区町村単位の単価は あくまで出発点で、実際の売買では個別の査定・比較が必要です。

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他の解説

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