成約価格と募集価格はなぜ違う？ — 相場データの種類と使い分け

公開: 2026-07-04（コトミラボ編集）

「ポータルサイトで見る相場」と「実際に売れた価格」は、しばしば数％〜1割以上ずれます。どちらが間違っているわけでもなく、測っているものが違うのが理由です。不動産の価格データの全体像を整理します。

価格データの体系 — 大きく3系統

系統	何の価格か	代表例	特徴
募集（売出）価格	売主の希望価格	不動産ポータルの掲載価格	最も速報性が高いが、成約前の希望値
成約価格	実際に成立した価格	国交省不動産取引価格情報、レインズ成約事例	実勢そのものだが、公表に遅れがある
評価額	行政・鑑定による評価	地価公示・都道府県地価調査、相続税路線価、固定資産税評価額	毎年定点で比較可能。取引そのものではない

評価額系は互いに水準の目安が決まっており、相続税路線価は地価公示価格の 8割程度、固定資産税評価額は7割程度を目途に評価されています。逆算すると「路線価÷0.8」でその土地の公示水準のあたりがつく、という実務的な使い方もあります。

値引き交渉の前の価格だから。売出価格は交渉の出発点で、成約までに価格が下がることが珍しくありません。売出開始から時間が経った物件ほど値下げを経ている可能性が高くなります。
売れ残りが長く表示されるから（生存バイアス）。適正価格の物件はすぐ売れて掲載から消え、強気の価格の物件ほど長く残ります。ポータルを眺めて感じる「体感相場」は、この効果で実勢より高めに偏りがちです。

乖離の大きさは市況で変わります。上昇局面では強気の売出でも追いつくように売れて乖離が縮み、調整局面では売出価格が下がりきらず乖離が開く傾向があります。つまり売出と成約の乖離幅そのものが、市況の温度計にもなります。

① 国土交通省「不動産取引価格情報」（当サイトの元データ）。取引当事者へのアンケートと不動産登記の異動情報をもとに、四半期ごとに公表されます。個別の取引が特定されないよう、所在は地区名まで・価格や面積は丸めた形での公開です。実際の取引から公表までおおむね半年程度の遅れがあります。

② レインズ（REINS）。不動産会社間の物件情報ネットワークで、仲介成約の事例が蓄積されています。詳細は会員（不動産会社）向けですが、「レインズ・マーケット・インフォメーション」で中古マンション・戸建ての成約動向の概況は誰でも見られます。

当サイトは①を市区町村×年で集計し、中央㎡単価の推移と 面積帯別の成約総額として掲載しています。「今この瞬間の売出価格」ではなく「実際に成立した取引水準の推移」を見るためのデータです。

買う側: 成約ベースの水準で相場観を作り、ポータルの売出価格は「交渉前の上限の分布」として眺める。気になる物件の売出価格が成約水準から大きく浮いていないかを確認する、という順番が実態に合います。
売る側: 成約水準とのギャップを理解した上で売出価格を設計する。高すぎる初値は「売れ残り→値下げ履歴つき物件」になりやすく、かえって成約価格を下げることがある、というのは仲介実務でよく指摘される点です。実際の値付けは物件条件の影響が大きいため、複数社の査定で個別に確認してください。
調べる側: 時系列の水準比較は成約データ（当サイト・取引価格情報）、定点の地点比較は地価公示・路線価、直近の出物の肌感はポータル、と目的で使い分けるのが効率的です。

市区町村ごとの成約水準はトップページの検索から、全国の水準比較は㎡単価・坪単価ランキングからどうぞ。坪単価と㎡単価の換算はこちらの解説にまとめています。