全国 相場＋将来材料マップ

豊島区の不動産相場と将来材料（13116）

東京都豊島区の不動産相場と「これから効きそうな材料」を、公的データだけで整理したページです。中央㎡単価の推移、家賃相場、人口の社会増減、住宅着工、将来人口の見通し、最近の鉄道開業、用途地域の容積率を一画面で確認できます。いずれも出典と更新時点を明記し、特定の物件や売買を勧めるものではありません。

直近（2025年）の豊島区の中央㎡単価は約 1,126,136 円/㎡（坪単価に換算すると 約372万円/坪）で、前年から上昇しています。土地・中古マンションの売買を検討する際の目安になりますが、駅距離・築年・面積で実際の価格は大きく変わるため、個別の査定で確認してください。

賃貸の目安では、豊島区の家賃相場（借家・専用住宅の1畳あたり月額）は 7,044 円（2023年時点、㎡あたり約 4,348 円）です。広さに直すと、25㎡（約15畳）で月額 約10.9万円、50㎡（約31畳）で 約21.7万円 という計算になります。住宅・土地統計調査にもとづく「実際に住んでいる世帯が払っている家賃」のため、新規募集の家賃はこれより高めに出やすい点にご注意ください。

人口の動きは需要の先行材料です。社会増減は -2,250 人（転出超過・前年から低下）、2020年を100とした2050年の将来人口指数は 109.2。人口が集まる地域は賃貸・売買の需要が底堅くなりやすい一方、将来人口の減少は中長期の出口戦略に影響します。

供給・インフラ面では、住宅着工は 3,391 戸（前年から上昇）、2000年以降に開業した現役駅が 1 駅、大きな建物を建てられる度合い（最高指定容積率）は 900%。新規開業駅の周辺や容積率の高いエリアは再開発・集合住宅の余地があり、街の将来像を読むヒントになります。

豊島区の見立て

池袋を擁する商業の中心で、近年は駅周辺の再開発が進んでいます。足元の社会増減は転出超過ですが、将来人口指数109.2と長期は増加見通しで方向が分かれています。中央㎡単価は長期で約5割上昇。最高指定容積率900%と高度利用の余地があり、再開発エリアと既成住宅地の差を見ておくとよいでしょう。

本サイトは公的データを機械的に集計した判断材料の並列表示です。投資助言ではなく、合成スコアによる断定的なランキングも行いません。各指標の出典・更新時点を確認のうえ、ご自身で判断してください。

判断材料チェックリスト

面積帯別の価格目安（成約価格）

実際に売買が成立した総額（売出・希望価格ではありません）を面積帯別にまとめた、まんなかの値（中央値）と平均です。件数5件以上の帯のみ表示。同じ面積帯でも間取り・築年・立地で価格は上下します。

マンション（専有面積帯別・成約総額）

面積帯中央値平均件数時点
～40㎡2,300万円2,484万円450件2025年
40～60㎡5,200万円5,629万円283件2025年
60～80㎡9,200万円9,615万円280件2025年
80～100㎡1.30億円1.38億円71件2025年
100㎡～1.35億円1.66億円22件2025年

戸建て（延床面積帯別・成約総額）

面積帯中央値平均件数時点
～40㎡980万円2,596万円5件2021年
40～60㎡3,700万円4,899万円15件2024年
60～80㎡6,500万円7,024万円17件2024年
80～100㎡7,550万円7,362万円26件2025年
100㎡～1.30億円2.09億円27件2025年
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）

豊島区の不動産に関するよくある質問

豊島区の不動産価格の相場は？

直近（2025年）の中央㎡単価は約1,126,136円/㎡で、前年から上昇しています。これは公的な取引データ（土地・中古マンション等）の中央値です。2015年から2025年にかけては約+50%で、長期では上昇基調でした。一般に㎡単価の継続的な上昇は需要の強さや再開発期待を映しやすい一方、金利・景気で反転することもあるため、足元の方向だけで先行きを断じないのが無難です。同じ市区町村内でも駅距離・築年・面積で価格差が大きい点にも注意してください。

豊島区の坪単価の目安は？

中央㎡単価 約1,126,136円/㎡を坪単価に換算（1坪≒3.31㎡）すると、約372万円/坪が目安です（2025年時点）。実際に売買が成立した価格（成約ベース）の中央値のため、売出価格より低めに出やすい点と、駅距離・築年・面積による個別差が大きい点にご注意ください。

豊島区の家賃相場は？

総務省 住宅・土地統計調査（2023年時点）によると、豊島区の借家（専用住宅）の家賃は1畳あたり月額 約7,044円（㎡あたり約4,348円）です。広さに換算すると、25㎡（約15畳）で月額約10.9万円、50㎡（約31畳）で約21.7万円が機械的な目安になります。実際に住んでいる世帯が払っている家賃にもとづくため、長期入居の安い契約も含まれ、新規で募集される物件の家賃はこれより高めに出やすい点にご注意ください。

豊島区は人口が増えている？減っている？

最新の社会増減（転入超過数）は-2,250人で、転出が転入を上回っています（前年から低下）。住民基本台帳人口移動報告にもとづく実数で、足元の住む需要の先行材料です。一方、2020年を100とした2050年の将来人口指数は109.2で、短期の人口の動きと長期の人口見通しは必ずしも同じ方向とは限りません。短期の賃貸・売買需要は社会増減、長期の出口（再販・空室リスク）は将来人口、と時間軸で見る指標を分けると整理しやすくなります。

豊島区の将来人口の見通しは？

社人研の推計では、2020年を100としたとき2050年の人口指数は109.2です。100を上回り、長期でも人口がおおむね維持される見込みです。人口は賃貸需要や再販時の買い手の母数に関わる長期材料ですが、市区町村内でも駅近・再開発地区とそれ以外で差が大きいため、全体の数字はあくまで目安として、関心のあるエリア単位で見ることをおすすめします。

豊島区の今後を読むには、どの材料を見ればいい？

ひとつの数字で決めず、需要と供給の材料を組み合わせて読むのがコツです。需要面では短期は社会増減（最新-2,250人）、長期は将来人口指数（109.2）が手がかりになります。供給・開発余地は住宅着工3,391戸、最高指定容積率900%、2000年以降の現役駅1駅から読み取れ、容積率が高く新駅があるエリアは集合住宅や再開発の余地が大きい傾向があります。いずれも将来を保証する指標ではないので、出典・更新時点を確認のうえ、参考材料としてご活用ください。

豊島区の物件価格を正確に知るには？

本ページは公的データにもとづく相場感で、面積帯別の総額目安も掲載しています。ただし実際の売却・購入価格は物件の条件（駅距離・築年・方位・状態など）で大きく変わるため、複数社の無料一括査定で具体的な金額を確認するのが確実です。

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